התשואה בנדל”ן מסחרי גדולה יותר מאשר בנדל”ן למגורים והביקוש למשרדים גבוה. אילו שינויים בשוק הנדל”ן הניעו משקיעים לעבור לתחום הנדל”ן המסחרי, ומדוע כדאי למשקיעים קטנים ובינוניים להשקיע במשרדים קטנים?
עולם ההשקעות בנדל”ן למגורים נמצא באי ודאות גדולה בתקופה האחרונה, מאז כניסתן של הרפורמות השונות לשוק בהן מחיר למשתכן, מיסוי דירה שלישית ועוד. חלק מהנתונים שמפרסמים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וביד 2 מצביעים על ירידה בביקושים לדירות חדשות. בנוסף, מצביעים הנתונים על מגמת ירידה במחירים.
אחד האפיקים הנדל”ניים שעדיין מניבים תשואה נאה למשקיעים הוא הנדל”ן המסחרי ובאופן ספציפי, המשרדים להשכרה. משרדים הם גם נכס מניב מצוין , כאשר כ-90% מהם מאוישים ומניבים לבעלים שכירות חודשית על פי אותם נתונים. מדובר בתשואה של כ-7% שיכולה בחלק מהמקרים להגיע גם ל-10% והנתון הנוסף הוא שההשקעה במשרדים קטנים נמוכה בהרבה במגורים מה שיכול לגרום לאנשים שמחפשים השקעות בנדל”ן להיכנס בקלות יחסית להשקעות בענף המסחר והמשרדים . התשואה בענף המסחר והמשרדים לרוב הרבה יותר מהתשואה הממוצעת על נדל”ן למגורים, שנעה סביב 2.5%-4%. גם בערים בהם מחירי הנדל”ן עדיין נמוכים .
לאור הנתונים הללו, חלה בתקופה האחרונה פריחה בשוק הנדל”ן המסחרי, בדגש על משרדים קטנים, שדורשים הון ראשוני קטן יותר ומאפשרים גם למשקיעים קטנים יותר להשקיע.
אחת הטעויות הגדולות של משקיעים בנדל”ן הוא חישוב שגוי של התשואה על הנכס. במקרים רבים, משקיעים קטנים ובינוניים לא מגיעים עם מספיק כסף מהבנק כדי לרכוש נכס יקר, ונדרשים למנף את הרכישה באמצעות הלוואה מהבנק או משכנתא. במקרה כזה, לא ניתן להתייחס רק ליחס בין עלות הנכס לדמי השכירות שלו כתשואה נקייה וצריך לשקלל גם את הריבית שמשלם המשקיע על ההלוואה או המשכנתא , שבאופן חד משמעי פוגעת בתשואה בטווח הארוך.
עוד נתון חשוב שצריך לדעת הוא שבמקרה של נדל”ן מסחרי שוכרי המשרדים יכולים להישאר בנכס למשך תקופות ממושכות, דבר שמבטיח שקט נפשי ודמי שכירות מובטחים למשך זמן ארוך. לעומת זאת בענף המגורים ,לרוב נחפש דיירים אחת לשנה או שנתיים , מה שמקשה על קבלת תזרים שוטף לאורך זמן .
לסיכום : הנגזרת של כל היתרונות שהוזכרו לעיל, היא בסופו של דבר מביאה לכך שיש אפשרות מימוש מהיר של הנכס, במקרה שהרוכש מעוניין למכור אותו. מאחר שמדובר בעלות לא גבוהה במיוחד, בנכס יציב עם ביקוש יחסית גבוה ותפוסה ממושכת והביקוש, נכון להיום, גבוה. עם תנופת הנדל”ן המסחרי בשנתיים האחרונות ובנוסף גידול משמעותי באוכלוסייה צעירה שמתעסקת במקצועות חופשיים כגון : עורכי דין , חשבי שכר , מנהלי חשבונות ,יועצי מס , אדריכלים ,יועצים וכו’ מביאה לכך שהגידול במשרדים להשכרה מעלה את הכדאיות לעסקאות מסוג זה.
אני עומד לרשותכם לכל שאלה או עצה בקישור הבא: אביחי חדד | אביחי פיננסי 054-2529284
