ישנם מספר שיקולים שעלינו לקחת בחשבון בבניית תכנית עסקית לרכישת נכס נדל”ן מניב ונדל”ן מסחרי.
טרם העברתנו הצעת מחיר לבעל הנכס יש לקחת בחשבון מספר גורמים:
אני ממליץ להשתמש בארבעת הצעדים האלה על מנת לנתח את תזרים המזומנים מהנכס הפוטנציאלי, שאני מתכנן לרכוש.
צעד 1 – תוודאו הכנסה
גם אם בעל הנכס אומר לכם כמה היא ההכנסה החודשית, עליכם לוודא את ההכנסה הזאת. בדרך כלל כשתסתכלו על החוזים עם הדיירים אתם תוכלו לראות כמה באמת הנכס מניב. הכנסה, היא הגורם החשוב ביותר כשזה נוגע להשקעות בנדל”ן.
בדרך כלל, בעלי נכסים ינסו למכור את הנכס שלהם לפי ההכנסה הפוטנציאלית העתידית, עליכם לקנות את הנכס בהתבסס על ההכנסה הממשית הנוכחית.
צעד 2 – תוודאו הוצאות
המטרה שלנו כאן, היא לקבל תמונה ברורה של ההוצאות של נכס הנדל”ן ולנסות למצוא דרכים לייעל את ההוצאות. ההוצאות, לפני שאתם הולכים לרכוש את הנכס, למעשה, תעשו את זה בזמן שאתם רק בוחנים את רווחיות הנכס.
צעד 3 – לקבוע הכנסה נטו
אחרי שיש לכם תמונה של ההכנסות ושל ההוצאות, אתם צריכים לדעת מהי ההכנסה נטו שאתם מקבלים מהנכס, זאת אומרת ההכנסה פחות ההוצאות התפעוליות.
זה מספר מאוד חשוב, כי בסופו של דבר, אתם תבססו את ההצעה שלכם, בהתבסס על המספר הזה.
בשביל לחשב את נטו הכנסה, אתם בסך הכול מפחיתים את ההוצאות מההכנסות.
הכנסות – הוצאות = הכנסה נטו
אבל לפני שאתם מתחילים להתלהב, זכרו שהמספר הזה, זה לא הרווח שלכם מהנכס.
והוא לא כולל את תשלומי ההלוואה שלכם.
תשלום ההלוואה שלכם יחושב לפי הסכום שאותו אתם משלמים על הנכס + המקדמה + אחוזי הריבית.
צעד 4 – שיעור ההיוון של הנכס (התשואה השנתית שמניב הנכס)
אתם בטח חושבים שזה מתחיל להיות מסובך, זה נשמע הרבה יותר מסובך ממה שזה באמת.
שיעור ההיוון = הכנסה נטו / מחיר המכירה.
או, מחיר המכירה * ההכנסה נטו = שיעור ההיוון.
כדי לחשב כמה הנכס שווה באמת, פשוט מחלקים את ההכנסה נטו בשיעור ההיוון המספר שיצא לכם, הוא שווי הנכס, זהו מחיר המכירה כפי שהמוכר קורא לו ומספר שווי הנכס, הוא ההצעה הראשונית שלכם.
כדי לגלות כמה שווה הנכס שלכם, פשוט תחלקו את ההכנסה נטו (מספר שכבר הערכנו) בשיעור ההיוון של נכס נדל”ן מסוים בשוק בו אנו רוצים להשקיע.
שיעור ההיוון הממוצע של נכס נדל”ן מסחרי בארץ הוא כ- 7-9%, זהו שיעור ההיוון הסטנדרטי שבו השתמש המתווך המקומי
איך אנחנו מחשבים את שיעור ההיוון ?
שיעור ההיוון הוא מדד של היחס בין ההכנסה נטו שהנכס מניב, והמחיר מכירה שלו.
לדוגמה, אם בניין נרכש ב-1,000,000 והוא מניב 100,000 הכנסה נטו שנתית, אז :
100,000 / 1,000,000 = 0.1 = 10% – שיעור ההיוון של הנכס הוא 10%
שיעור ההיוון של הנכס מודד למעשה, עד כמה מהר ההשקעה תכסה את עצמה.
עליי לציין כי עליכם לחלק את ההכנסה נטו לא ממחיר המכירה של המוכר.
אלא בשיעור ההיוון של השוק, זה חשוב מאוד לזכור!
אני עומד לרשותכם לכל שאלה או עצה בקישור הבא: אביחי חדד | אביחי פיננסי 054-2529284
